[161014] 공동주택 공시가격 국토교통부 ‘마음대로’

공동주택 공시가격 국토교통부 ‘마음대로’

안전진단 D등급 압구정동 현대 건물가격 가장 비싸고

34개 단지 중 건물가격 ‘마이너스’ 7개단지 ‘이해불가’

국토교통부가 아파트(공동주택) 공시가격을 주먹구구로 결정하고 있어 재산세 등 과세가 불평등하게 이루어지고 있는 것으로 드러났다.

 

정동영 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 서울 대치동 선경1차(1985년 준공) 아파트는 세대당 평균(이하 같음) 공시지가가 15억1,800만인데 공시가격은 10억9,000만에 그쳤다.

땅값이 15억인데 아파트 가격이 11억 미만이라는 것은 건물 잔존가가 ‘마이너스’ 4억이라는 뜻이다.

 

압구정동 현대(6,7단지. 1979년 준공)는 공시지가 9억8,300만인데 공시가격은 16억3,300만에 달한다.

통상 준공연한이 오래될수록 건물 잔존가가 낮아지는데 압구정 현대는 공시지가가 턱없이 낮은 반면 공시가격은 비정상적으로 높은 것으로 나타났다.

 

1983년 준공한 상일동 주공3차아파트는 공시지가가 4억5,000만인데 공시가격은 3억2,800만으로 1978년 준공된 잠실 주공5차아파트 공시지가 6억3800만, 공시가격 8억3200만과 비교해보면 상일동 주공 공시지가가 턱없이 낮은 것을 알 수 있다.

 

동시에 노후주택이라도 건물 잔존가가 ‘마이너스’라는 것은 일반적으로 이해하기 힘들다.

올림픽선수기자촌(1989년 준공)은 지금도 송파구를 대표하는 아파트인데 건물잔존가가 ‘마이너스’ 9400만원이다.

 

국토부가 책정하는 아파트 공시가격(토지+건물)은 재산세, 상속세, 종합부동산세는 물론 건강보험료 등 각종 세금의 중요한 기준이 된다. 이에 따라 매년 공시가격이 발표되면 주민들의 이해관계에 따라 정정요구가 빗발치는 것이다.

 

<표1> 공동주택 건축비 추정 하위 단지(호당)

(단위 : 백만원)

아파트명	위 치	공시지가	공시가격	차 액
선경1차(1동-7동)	서울 강남구 대치동	1,518	1,090	- 428
주공3	서울 강동구 상일동	450	328	- 122
올림픽선수기자촌	서울 송파구 방이동	797	703	- 94
주공2	서울 강동구 고덕동	427	380	- 47
시영	서울 강남구 개포동	472	459	- 14
주공4	서울 강남구 개포동	511	501	- 10
주공2	서울 강남구 개포동	630	622	- 8

 

공동주택도 건물가격 편차가 매우 심해, 가격 자체의 신뢰성이 의심된다.

건물가격이 마이너스로 평가된 7개 단지는 모두 1980년대에 준공된 아파트로 잔존가치가 없다고 평가할 수도 있지만, 압구정 현대아파트, 대치 은마아파트, 잠실 주공아파트 등 1970년대에 준공되어 재건축이 추진 중인 아파트들도 건물가격이 호당 1.9억~6.5억원으로 나타났다.

건물이 오래되어서 가치가 없거나 토지가치를 훼손한다는 앞서 밝힌 정부의 주장이 앞뒤가 맞지 않는 것이다.

 

<표2> 안전진단 D등급 중 건축비 추정 상위(호당)

(단위 : 백만원)

아파트명	준공연도	위 치	공시지가	공시가격	차 액
구현대6,7	1979	강남구 압구정동	983	1,633	651
구현대1,2	1976	강남구 압구정동	899	1,499	599
신반포2	1983	서초구 잠원동	543	801	258
우성아파트	1981	송파구 잠실동	459	686	227
주공5단지	1978	송파구 잠실동	638	832	193

 

1970〜80년대에 완공된 압구정 현대, 잠실 우성, 신반포2차, 주공5단지 등은 재건축을 추진 중이며 재건축을 위한 안전진단 D단계를 통과한 사업들이다.

신반포2차의 경우 안전진단을 통과한 지 14년이 지났으며, 압구정 현대 역시 2년 전 안전진단 D등급을 받은 바 있다.

D등급은 ‘주요부에 결함이 발생해 긴급한 보수·보강이 필요하며 사용제한 여부를 결정해야 하는 등급’이다.

 

재산세, 종부세, 양도세 등의 기준이 되는 공시가격이 제대로 된 시세를 반영하지 못하는 것도 모자라 주택종류별, 아파트 단지별 들쑥날쑥 엉터리 평가가 이루어지고 있는 것이다.

 

정동영 의원은 “불평등한 과세는 부동산을 많이 가지고 있는 재벌과 다주택자, 투기꾼들에게만 막대한 과세특혜를 안겨주며 불평등을 심화시킬 수밖에 없다”며, 불공정한 과표개선을 촉구했다.

 

※ 공동주택 공시가격 결정 : 국토교통부장관이 시가 방식으로 결정.

※ 토지 공시가격(공시지가) 결정 : 표준지는 국토교통부장관, 개별지는 기초자치단체장이 시가 방식으로 결정.

※ 건축물 공시가격 결정 : 행정자치부장관이 원가 기준으로 결정.