[16/09/26] 박근혜정부 ‘창조 경제’는 ‘투기창조 경제’

기자회견문 국토교통위원회 국민의당 정동영․주승용․최경환․윤영일

담당보좌관 : 김동선(정동영의원실) 010-6270-5557 pckimds@gmail.com

 

박근혜정부 ‘창조 경제’는 ‘투기창조 경제’

분양권 투기로 ‘상투잡기’ 우려…분양예약제 도입해야

박근혜 정부에서만 분양권 약 244조원, 114만 건 거래

분양권 전매 차익 20조원 예상, 미신고 전매량 많을 것

부동산 활성화정책, ‘낮은 GDP 견인을 위한 조치’ 의심

 

지난 2013년부터 2016년 7월까지 우리나라 주택(아파트) 분양권 거래량은 114만 건, 이 중 분양권 전매에 의한 차익(웃돈)은 약 20조원으로 분석된다.

또한 부동산 투기가 극심했던 2006~2007년과 이명박 정부 총 7년 동안 이루어졌던 분양권 거래가 127만 건이었던 데 비하면 2013년부터 3년7개월 동안 이뤄진 114만 건은 기간비교로 보면 무려 2배에 달하는 수치이다.

더욱이 부동산 시장에서는 분양권 거래가 음성적으로 이루어지는 이른바 ‘물딱지’까지 포함하면 거래 차익은 20조원을 훨씬 상회하는 금액이 될 것으로 추정된다.

 

￭ 분양권거래액 추정 114만 건 × 82.5㎡(전국 민간아파트 평균 분양면적) × 260만원(‘13~’16년 전국 민간아파트 ㎡당 평균분양가) = 244조5,300억 원

 

분석결과대로라면 박근혜 정부의 ‘창조경제’는 부동산 투기를 창조하는 경제 즉, 카지노식 ‘투기 창조경제’라는 비판을 받을 수밖에 없다.

분양권 거래는 주택(아파트) 매매가 아니라 웃돈을 받을 목적으로 분양 받은 권리만 매매하는 것으로, 명백한 투기 목적의 ‘전매’이기 때문이다.

 

과열 부동산 경기 부추기는 것은 ‘낮은 GDP 견인전략’ 의심

 

또한 이는 박근혜 정부의 아파트 분양 공세가 지나치게 낮은 경제성장률을 수치상으로라도 끌어올리기 위한 수단이 아닌지 의심을 자아내게 하고 있다.

최근 한국은행이 발표한 「2/4분기 실질 국내총생산(속보)」 <국내총생산에 대한 지출>에 따르면 건설투자가 1/4분기 6.8%, 2/4분기 2.9% 증가(전년 동기대비 10.6%)해 여타 부문 성장을 추동한 것으로 나타났다.

 

특히 건설투자 증가는 주거용 건물 건설을 중심으로 이뤄졌으며, <경제활동별 국내총생산>에서도 건설업은 주거용 건물건설을 중심으로 0.5% 성장(전년 동기대비 11.8% 증가)한 것으로 나타났다.

이는 수출에서 호조를 보이고 있는 자동차, 화학제품을 중심으로 한 제조업 1.3%(전년 동기대비 2.8% 증가)에 뒤이은 것이지만 전년 같은 기간과 비교하면 오히려 압도적인 추세이다.

 

한국은행 발표에서도 “건설투자를 제외하면 작년 성장률이 2.6%가 아닌 2.4%로 추락”했다는 평가를 받을 만큼 부동산 자금 쏠림 현상이 심각하다.

경제성장률을 지탱하는 기둥이 주택건설임을 드러내는 대목이다.

 

조선일보는 “통계를 보면 정부의 속내를 엿볼 수 있다. 지난 상반기(1~6월) 건설 투자는 전년보다 10.1% 증가했다. 수출과 수입, 내수 모두 죽을 쒔지만 건설업과 부동산 경기만은 예외였다. 그 결과 상반기 성장률은 3.0%로 예상보다 선전했다.”며 “한국은행 경제통계시스템에서 건설투자와 국내총생산(GDP)을 상관관계를 분석해 보면 답은 더 확실해진다. 지난해 성장률은 ‘건설투자’ 부분을 빼면 2.6%에서 2.4%로 줄어든다. 올해도 마찬가지다. 1분기와 2분기 성장률(전년동기대비) 2.8%와 3.2%은 건설투자를 제외하면 각각 1.9%로 쪼그라든다.”고 경제성장률과 건설투자의 상관관계를 잘 설명해주고 있다.

 

조선일보는 또 “1, 2분기 3% 내외로 집계된 우리 경제 성장률은 부동산 건설을 빼놓고 보면 분기 1%대로 떨어진다. 성장률을 유지하기 위해선 부동산 경기 하락을 감수하고서도 가계부채를 줄이는 적극적인 대책을 내놓기 힘들다는 것이다. ‘부동산’ 경기를 유지하고 ‘빚’을 내야 그나마 성장률 수치가 나오게 됐다는 얘기다.”고 정부의 속내를 꿰뚫어보고 있다.

 

결국 박근혜 정부의 ‘창조 경제’는 ‘투기창조 경제’였다는 비난을 피하기 어렵게 됐다.

 

부동산 안정은 관심 밖, 최근까지 부동산 가격 상승에 기름 부어

 

2009년부터 2011년까지 아파트를 높은 분양가로 분양받아 가격이 하락하자 2~3억 원씩 손해를 보고 ‘하우스푸어’가 되었던 때가 있었다.

미분양아파트가 수십만 채로 늘어나 정부가 미분양 물량을 소진하는 데 막대한 예산을 투입했음에도 불구하고, 아파트 건설업체가 줄도산하는 비극을 겪은 바 있다.

 

그럼에도 박근혜정부는 2012년 분양원가 공개항목을 축소(61개 → 12개)하고, 2013년 이후 (중도금 등을 은행이 건설업자에게 일괄대출하는) 집단대출을 늘렸다.

결국 투기자금을 건설업자에게 일괄 제공하는 비정상적인 대출이 늘고, 서민들이 돈을 빌려 집을 사도록 유인하는 정책을 강화했다.

 

2013년 집단대출 확대 이후 분양권 거래가 급증하였고, 전매제한 완화 등으로 지방과 강남권 모두 분양권 웃돈거래가 심각한 상태이다. 특히 세종시의 경우 특혜분양을 받은 공무원들이 분양권을 전매해 검찰이 수사를 하고 있다.

 

심지어 2014년에는 강남 재건축단지를 겨냥, 민간 분양가상한제를 폐지하고 개발이익환수를 유예하고, 지분 쪼개기를 허용하는 등 본격적인 부동산 투기정책을 도입하였다.

뿐만 아니라 매년 터무니없게 높은 기본형건축비를 책정해 건설업자에게 특혜를 주고 있다.

 

2014년 10월 위례신도시 GS건설 ‘위례자이’는 1순위 청약에 6만2670명이 몰려 청약률은 평균 139대 1, 최고 738대 1에 달했다. 위례신도시 인기가 폭발한 것은 2013년 소위 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’ 이후부터다.

당시 언론(<비지니스워치>)은 정부의 주택시장 활성화대책을 ‘주택시장 수요를 자극하는 종합선물세트’라고 표현했다. 이들 아파트는 웃돈을 얹은 전매시장에 나와 ‘욕망의 전매 신도시’라는 별칭까지 얻었다.

 

정부는 이제 와서 가계부채 안정을 위해 분양권전매제한을 검토하고 있다고 한다.

그러나 8월 25일 정부의 가계부채 관리 대책 발표 이후 서울 강남 등 요지를 중심으로 부동산 시장이 더욱 가열되고 있다는 지적이 나온다. 투기수요와 집단대출을 억제해 시장을 안정화시켜야 하는데 오히려 주택 공급을 줄여서 대출 수요를 줄이겠다는 대책을 내놓음으로써 공급을 줄이면 가격이 올라간다는 ‘수요, 공급의 기본 법칙’마저 무시한, 무시무시한 대책을 내놨다는 비판이다.

조선일보는 “주택 구입을 망설였던 수요자·투자자들을 시장으로 밀어 넣는 역효과가 나타나고 있다”고 지적했다.

분양예약제도 도입으로 부동산 가격 정상화 서둘러야

 

비정상적인 아파트 분양시장을 조기에 정상화하기 위해 아파트 예약 제도를 도입을 제안한다. 더 이상 팔기 위한 아파트의 공급을 중단하고 사람들이 안심하고 살 수 있는 그런 아파트가 공급이 되도록 소비자의 권리를 강화하고 공급자 특혜를 줄여 나가야 한다.

예약기간은 소형은, 2년 중대형은 1년으로 소비자가 주변시세 등 가격과 아파트 시공단계의 품질관리 상태 등 여러 가지를 꼼꼼하게 점검한 후에 계약을 결정하도록 ‘분양예약제도’의 도입을 추진하겠다.

 

1) 분양권 제도 현황 및 문제점

- 선분양으로 짓지도 않은 아파트를 제대로 검증도 못한 채 평생 모은 재산을 투자하면서 하우스 푸어로 전락할 가능성이 많다.

- 정보 비대칭에 따른 과장광고, 거짓 분양원가 등으로 소비자 피해가 발생한다.

- 분양권 전매, 떳다방 동원, 분양권 웃돈 거래 등을 정부가 허용하므로 소비자의 부동산투기 심리를 자극해 거품을 조장한다.

분양권 거래 과열로 건설사들이 고분양가 책정해 소비자 피해가 발생한다.

 

2) 분양예약제도

- 입주자 모집 시 주택을 청약하는 것이 아니라 예약하는 방식이다.

소비자는 예약 후 중대형아파트는 1년 후, 소형아파트는 2년 후 청약여부 최종결정(계약 시기를 1-2년 연장)한다.

※ 이명박 정부 당시 보금자리지구에 사전예약제를 시행한 적 있음. 특히 강남 세곡지구는 사전예약 때 제시했던 예약가격보다 본 청약 때 제시한 분양가격이 10%이상 낮아져 소비자의 반응이 매우 좋았음.

 

3) 분양예약제도의 필요성

- 소비자 선택권을 보호할 수 있다.

- 아파트 불법 분양권 전매 등에 의한 투기상품화를 방지한다.

- 아파트 부실시공에 의한 소비자 피해를 방지한다.

- 공급자(건설사) 중심 거짓 분양원가 결정 등 소비자를 속이는 영업행위를 금지하고 부패기업이 퇴출된다.

- 소비자에게 책임을 전가하는 후진적인 담보대출제도와 집단대출 등 후진적 금융시스템을 개혁한다.

 

4) 분양예약제도 효과

- 분양원가검토 후 청약여부 결정까지 소비자에게 충분한 검증시간을 제공한다.

- 입주 전 단계에서 공급자의 과장광고, 부실공사, 하우스 푸어 등으로 인한 소비자의 재산 피해를 최소화시킨다.

- 본 청약 때 분양가격의 인하 등 공급자의 소비자 만족도를 제고할 수 있다.

- 철저한 사업성 검토에 기반한 금융권의 책임지는 주택대출 정착.

 

※ 분양예약제도 요약

◈ 주택예약제도란? - 입주자 모집 시 주택을 청약하는 것이 아니라 예약하는 방식. 소비자는 예약 후 1∼2년 후에 본 계약 여부를 결정할 수 있음. ◈ 왜 주택예약제도가 필요한가? - 선분양제 하에서의 소비자 선택권 보호 - 아파트 불법 분양권 전매 등에 의한 주택의 상품화 방지 - 아파트 부실 공사 등으로 의한 소비자 피해 방지 - 공급자(건설사)의 거짓 분양원가 결정 등 소비자를 속이는 부도덕한 기업의 영업방식 금지와 부패기업 퇴출 - 치밀한 사업성 검토 없이 소비자에게 책임을 전가하는 담보대출제도와 집단대출 등 후진적 금융시스템 개혁 ◈ 효과는? - 분양원가검토 등 계약여부 결정까지 소비자에게 검증 시간 제공 - 입주 전 단계 공급자의 과장광고, 부실공사, 하우스 푸어 등으로 인한 소비자의 재산 피해 최소화 - 본 청약 때 분양가격의 추가 인하 등 공급자의 소비자 만족도 제고 - 철저한 사업성 검토에 기반한 금융권이 책임지는 사업자금투자 검증 방식 등 선진 주택대출 정착

 

95% 소비자 부담

현

주택공급

대지소유권 확보

⇨

사업계획 승인

⇨

착공 및 입주자모집

⇨

준공

<5% 만 부담>

행

<2~3년 소요>

청약예금 가입자

청약

입주

<분양권거래 허용>

개

1년

2년

예약

입주

선

1 차 본 청 약

2 차 본 청 약

<사전예약 양도금지> <분양이후 전매금지>

<그림> 사전예약제도 vs 주택청약제도

 

정동영보도자료_20160926_국감_분양권기자회견(최종).hwp